Cuestiones a considerar con el esquema de créditos UVA

¡Creo que en general nos venden un buzón como algo espectacular y barato, y nos podemos llevar un chasco!  son buenos vendedores…. pero pensar en la gente de a pie…hum… dudo.

Por Luciano Rey

Exclusivo para Voces de Inclusión

Los créditos UVA son créditos indexables por inflación, la cual se mide a través de lo denominado UVA (unidad de valor adquisitivo), que tiene un valor inicial de $14,05 que representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/3/16, obtenido a partir del promedio simple para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las ciudades de Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Paraná y Santa Fe). Su actualización se realiza mediante el índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires (ICC) que publica el INDEC para vivienda unifamiliar modelo 6.

Así, en lugar de ser instrumentos que fijan tasas de interés altas en previsión de la inflación, el valor de los mismos varía al ritmo de los precios.

A esta indexación del saldo de capital hay que sumarle que los bancos cobran tasas del orden del 7 al 12 %.

Con ello debemos decir que para el sistema financiero es una herramienta que le asegura la actualización del capital invertido sin pérdida real impulsada por la inflación, pero además le genera ganancias reales vinculadas a las tasas de interés que cobran. Así en general estarían obteniendo rentabilidades reales nada despreciables del orden del 7 al 10%.

Para los consumidores es una herramienta de financiamiento más, que en periodos de inflación es costosa ya que todo aumento de precios se traslada a su saldo de deuda y hay que tener en cuenta como bien lo explicita la publicidad del Banco Santander que “tengas en cuenta que el valor de la cuota y del capital aumentará al mismo ritmo que la inflación y que tu salario puede no seguir el mismo ritmo”. Ver en: https://www.santanderrio.com.ar/banco/online/personas/creditos/super-prestamo-hipotecario-uvas/como-se-ajusta

Qué quiere decir esto, que si tu salario se actualiza por debajo del nivel de inflación no solo vas a perder poder adquisitivo en general, sino que además la cuota va a representar una parte mayor de tu salario. Eso sí, te ofrecen en caso que la cuota varíe en más del 10% que tu salario prolongar el crédito…el que avisa no traiciona diría alguno.

Más aún si los bancos implementan los créditos con sistema de amortización francés para el interés, lo que lleva a que las cuotas iniciales tengan más incidencia el interés y dejan para el final la cancelación de capital, el peso de la deuda será mayor a medida que pase el tiempo.

Para poner en números un ejemplo sencillo (sin intereses para simplificar):

Un crédito de $1.000.000 tomado el 1 de abril del 2016 daba un valor en UVA de 71.174,38 (UVA 14.05) que en 20 años da una cuota sin intereses ni otros gastos de bancarios de $4166,66. Al cabo de 12 meses como consecuencia de la inflación el valor UVA pasó a 18.07 y generó una cuota de $5358.83 (un aumento del 28.61%), al cabo de 19 meses en octubre de 2017 el UVA se ubicó en 20.16 implicando que la cuota pasara a $5978.64 (un 43.48% más que en abril del 2016).

 

Se verá sobre la marcha, pero con inflación alta e incierta los créditos indexados pueden traer dolores de cabeza para los tomadores que no tienen un ingreso que se ajustan de igual ritmo que la inflación. Considerando además que el UVA se actualiza diariamente y los salarios por paritarias que en general son una o dos veces al año.

A esto hay que sumarle la cuestión del impuesto a las ganancias y cómo impactan las deducciones de los intereses de los créditos hipotecarios en el impuesto de 4ta categoría. Vale recordar que se puede descontar $20.000 del interés de este tipo de crédito……en el caso de los UVA que los intereses son menores podría pasar que en término neto se pague más aún ya que la indexación no es plausible de deducción.

En un esquema de baja inflación y con certidumbre en el largo plazo sería otro cantar, pero en ese caso lo mismo sucedería con los créditos atados a intereses (tradicionales)… los créditos hipotecarios a tasas de inflación o interés mayores del 25% anual difícilmente sean una solución para los tomadores, se deben lograr herramientas y políticas que permitan obtener créditos a tasas inferiores al 15% anual a 25/30 años.

Además, debemos reconocer que solamente los créditos no alcanzan para resolver cuestiones del déficit habitacional, es una condición necesaria pero no suficiente. Se necesitan además políticas de acceso justo al suelo y otras regulaciones urbanas que generen valores justos de la vivienda.